《上海市共有产权保障住房价格管理办法》政策解读

1、为什么要修订《上海市经济适用住房价格管理试行办法》?

答:2011年3月,市发展改革委会同原市住房保障房屋管理局联合印发了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》(沪发改价督〔2011〕002号,以下简称《价格试行办法》),作为《上海市经济适用住房管理试行办法》的配套文件之一。《价格试行办法》参照原国家计委《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)有关规定,结合本市住房保障实际情况,围绕实现保障、公平和发展的基本思路,明确了经济适用住房的价格制定、产权份额确定、定价方案审批程序、职责分工等重要事项。

五年来,本市共核准5批次64个市级统筹项目的销售价格方案,涉及约6万余套住房。总体来看,《价格试行办法》与本市经济适用住房制度相适应,促进了经济适用住房建设和分配工作平稳有序开展。十三五期间,本市保障性住房建设进入新阶段,需要及时总结经验,推进相关工作。

今年3月16日,市政府正式发布《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令第39号),并于5月1日起施行,为做好政策衔接,我们制订了《上海市共有产权保障住房价格管理办法》(沪发改价督〔2016〕4号,以下简称《价格管理办法》)。

2、共有产权保障住房价格管理包含哪些价格?

答:本市共有产权保障住房实行政府指导价管理,采取两次定价形式,分别为建设项目结算价格和共有产权保障住房销售价格。

结算价格是住房组织建设单位与共有产权保障住房建设单位就建设项目进行结算的价格,主要取决于项目建设成本;销售价格是政府向共有产权保障住房供应对象销售的价格,既与结算价格有关,又要兼顾保障对象支付能力、周边房价等因素。

3、共有产权保障住房的结算价格如何确定?

答:通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的共有产权保障住房项目结算价格以保本微利为原则,通过招投标和建房协议书明确约定,严格控制建设成本和利润。结算价格由开发建设成本、利润和税金构成。政府指定机构直接组织建设的共有产权保障住房项目结算价格以保本为原则,结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。

通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的共有产权保障住房项目,由市和区(县)人民政府指定的建设管理机构制订建设项目招投标的价格评定标准,报同级住房保障行政管理部门会同相关部门审定。结算价格通过竞价中标确定,并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当严格按照协议执行,如遇不可抗力等因素影响,经住房保障行政管理部门会同相关部门审定后可作适当调整。

政府指定机构直接组织实施开发建设或通过其他方式组织实施开发建设的共有产权保障住房项目,由市和区(县)人民政府指定的建设管理机构拟订结算价格,报同级住房保障行政管理部门会同相关部门审定。

4、共有产权保障住房销售价格如何确定?

答:销售价格包括销售基准价格和单套销售价格,销售基准价格以开发建设成本为基础,参照共有产权保障住房周边一定时期、一定区域内新建同品质商品住房的市场平均成交价,并综合考虑结算价格、保障对象支付能力,以及相近时期、相邻地段共有产权保障住房项目销售价格平衡(计算公式:销售基准价格=周边房价×折扣系数)。

周边房价:参照共有产权保障住房周边一定时期、一定区域内新建同品质商品住房的市场平均成交价确定,具体由住房保障实施机构按有关规定组织统计或委托房地产估价机构评估提供。

折扣系数:以共有产权保障住房的建设项目结算价格为基础,综合考虑保障对象支付能力,周边房价以及相近时期、相邻地段共有产权保障住房项目销售价格平衡等因素确定。

单套销售价格按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度,根据楼层、朝向、位置来确定。浮动幅度不得超过±10%。

5、共有产权保障住房销售价格审批程序和职责分工是什么?

答:按照本市共有产权保障住房管理“市区联手、分级审定”的分工原则,市级统筹项目的销售定价方案(包括销售基准价格、购房人产权份额等),由市住房保障机构组织拟订,由市价格主管部门会同市住房保障行政管理部门审批核准。

区(县)自筹项目的销售定价方案,由区(县)住房保障实施机构组织拟订,由区(县)价格主管部门会同住房保障行政管理部门审定后,报区(县)政府审批核准,并向市价格主管部门和市住房保障行政管理部门备案。

6、购房人产权份额如何确定?

答:本市共有产权保障住房采取“共有产权”的制度,在共有产权住房出售时,参照共有产权保障住房销售基准价格占周边房价的比例予以合理折让后确定。计算公式为:购房人产权份额=销售基准价格/(周边房价×90%)。

7、上市转让和购买政府产权份额的价格如何确定?

答:购房人取得共有产权保障住房房地产权证满5年后,政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法,由市住房保障行政管理部门会同相关行政管理部门,按照市场价格的原则在相关共有产权保障住房供后管理细则中另行规定。

8、如何加强对共有产权保障住房价格行为的监管?

《价格管理办法》从以下几方面对共有产权保障住房价格行为监管作出规定:一是规范收费。有关单位不得超出规定的范围和标准向房地产开发企业等建设单位收费,并不得以押金、保证金等名义变相收费。二是明码标价。共有产权保障住房销售实行明码实价销售制度,应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等,不得收取任何未予标明的费用。三是监督检查。对违反本办法及相关法规的,由市价格主管部门、区(县)市场监管部门以及市、区(县)住房保障行政管理部门按各自职责予以查处。